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租赁市场引入集体建设用地钱从何来

法治周末     2017-09-06 14:59

[摘要] 租赁市场引入集体建设用地钱从何来

租赁是一种刚性的居住需求,这种需求不仅仅体现为居住的空间,更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务,因此可以说,租赁需求是一揽子需求的集合,这个集合被满足的程度决定了租金水平,也决定了未来租赁房源的使用价值

“试点利用集体建设用地建设租赁住房,如果操作得好,会有多赢的效果,可以让多方享受到城市化红利。但是需要注意在操作过程中,以配套措施跟进确保改革进程和风险可控,确保"好经不被念歪"。”深圳(楼盘)市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉法治周末记者。

近日,国土资源部与住房和城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称“方案”),确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

试点实操须考虑法律程序

避免农民权益被侵害

集体建设土地市场化过程中,农民处于弱势地位。近年来房价上涨,国有和集体土地“级差地租”拉大,基层政府利用土地进行房地产开发的内在激励很高,资本侵害农民利益也普遍存在。

“村集体在集体建设土地市场化的过程中的权力很大,过往出现过一些不良事件,村集体、开发商和地方政府获益而农民权益受损的情况时有发生。所以,集体建设土地市场化的任何改革中央层面都是小心谨慎(比如试点公租房),中央甚至宁愿原地踏步,也不愿出现侵害农民利益的乱象。”李宇嘉表示。

集体建设用地的存量规模很大,但是这次只是选取了13个试点城市进行探索,就是这个原因。

他近些年代理了一些案件就是典型的村集体侵犯农民利益的情况。

“比如按照法律规定,如果村集体想要把集体建设用地用于其他用途,需要经过一半以上的成年村民或三分之二的户的同意才可以,但实际操作中,村集体的相关领导可能直接就签字代表了村民;再比如,我曾经经手一个案件,村集体组织开发商和村民签订了征地补偿合同,但是征地补偿款项却直接打到了村集体帐号中,村集体拿数亿资金

去理财,最后血本无归。”王优银举例道。

根据现行土地管理法的规定,集体建设土地上如果要建设房屋租赁给农户以外的“新市民”,需要先通过招拍挂,将集体建设土地的性质转为国有土地,然后再进行建设开发和租赁。

“在推行集体建设土地建设租赁房屋的过程中,这些农民同意集体建设用地用于其他用途的手续、法定的土地性质变更程序都应当严格执行,避免农民利益受损,使农民权益得到保障和提升。”王优银补充道。

建设资金问题需解决

如何提高村集体积极性

即便是以往没有相关试点,很多地方的农村集体建设用地实际上都在使用过程中,闲置的量非常少。

“比如农民在自家的宅基地上建房屋往外出租;再比如集体经营性建设用地租给一些公司做经营使用等。”李宇嘉认为,当前情况下,要在集体建设用地上建租赁房屋,无非就两种途径,第一是新建租赁房屋,第二是盘活现有土地上的存量房。

这两种途径在实际操作中都存在一定难题。其中盘活存量房的难题在于,存量盘活涉及规划调整、配套跟进、消防安全验收等,实践中推进速度非常慢。

相关部门把城中村的存量房重新统一规划、装修、调整后,到消防部门申请验收时,消防部门不予验收,理由是城中村之前出现过消防问题。虽然存量房可能已经在消防的配套上做了改进,但就是由于之前出过问题,消防部门还是会有所顾虑。

“在没有政策优惠的情况下,新建租赁房屋过程中的最大难题是资金。”集体建设土地上建租赁住房,前期建设和配套需要投入的资金量太大,中后期管理运营又需要密集的人力,而这些郊区的租金水平又不一定跟得上,投资回收期将在20年以上。那么村集体是否可以考虑通过银行贷款的方式来解决资金问题?

“银行一般不接受集体建设用地抵押贷款,因为这类土

地很可能存在产权不清晰等问题,银行认为这种贷款业务风险比较大。所以在种种因素之下,现在不少村集体、村民及合作开发商等对于这类业务都处于观望态势。”李宇嘉说,毕竟建租赁房不像直接盖房子往外卖来得快,村集体和村民的内生动力还不是很够。

这种大型且带有公共性的工程,解决了资金问题,才能持续,不会异化为“数字工程”或“面子工程”。

至于如何才能解决资金问题?李宇嘉有两个建议:第一是在相关项目没有很高的利润吸引力的情况下,需要发挥国有企业的带头作用;第二是充分发挥房地产投资信托基金(REITs)的作用。

“去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》与近期九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,都提出要“积极支持并推动发展REITs。”李宇嘉补充道。

REITs是否会愿意介入这样的项目?

如果集体建设用地上建的租赁房的最大优势是土地成本比较低,主要是建安成本,经过专业机构的运营,投资回报率还是可以比较高的。

开发商开发商品房用于出租的回报率很低,大部分年收益只有1%至2%。集体建设用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,也可以获

得稳定回报,集体用地建设的租赁房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上。

在当地,房地产服务机构世联行(002285,股吧)负责运营村集体建设的租赁用房后,可以得到的回报率就可以达到5%至6%。

“5%至6%的租金回报率,已接近甚至超过国际大城市的租赁收益率,这使得此类项目成为REITs可介入的优质基础资产。”

让新市民愿意到试点地居住

三个问题需平衡

方案中在谈及试点的基本原则时提到,试点以满足新市民合理住房需求为主。

他们是否愿意到这些集体建设用地上盖的租赁房居住?

有些人的回答是,会有顾虑,一是担心房子太偏远,二是担心房子会建在村子里,房屋管理不好导致环境特别乱。

如果是这样,试点建的租赁房屋没有足够吸引力,试点的效果也很难到达。

集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流

入城市租赁供给不足的有效途径之一。但该政策在实施过程中需要平衡三个问题。

其一是职住平衡,如何让居住地和工作地保持在一定的通勤范围内,这需要更多地盘活城区内工作集聚区内的集体用地;其二是前瞻性关注租赁人口集中分布带来的社会问题。例如,如何让这些集中居住的年轻人与其他社会群体,其他社区融合?如何避免贫困的集中和社会问题的集中?其三是要统筹考虑租赁建设和租赁配套设施的安排。

“租赁是一种刚性的居住需求,这种需求不仅仅体现为居住的空间,更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务,因此可以说,租赁需求是一揽子需求的集合,这个集合被满足的程度决定了租金水平,也决定了未来租赁房源的使用价值。”

标签: 租赁 住房
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