[摘要] 房企能否分享集体建设土地入市红利
“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中，还提到了村集体可以选择跟其他机构进行合作。
如今，很多开发商都在进军长租公寓领域，这是否意味着，开发商可以在这一试点过程中分一杯羹？
实际操作过程中，开发商尤其是民营开发商可参与的程度不会高。
有些村集体排斥开发商等外来机构
开发商能否参与到集体建设用地建租赁房的过程中，主要取决于村集体的意愿。
“但是如果项目的利润率高，村集体为什么要找开发商合作？大部分村集体都可以自己做或者村民集资，少数没钱的也可以找地方国企。如果项目利润率低，开发商本身也不会愿意参与进去。”而且集体建设用地产权方不止是一方，涉及到多方利益，未来在合作过程中可能存在诸多变数，这也会是开发商的顾虑。
目前有些村集体对开发商和外来机构是排斥的，他们认为，有合作就意味着要把利润分给别人一部分，并且认为自己可以做好相关的事情。
“事实上，租赁房屋后期的运营是需要专业机构的，专业的事情让专业的机构来做，才会取得更高的经济回报。”李宇嘉补充道。
有些开发商会谨慎进入这一试水领域的原因是，目前的部分集体建设用地上有村民已经在盖房出租，还有些地块存在着村民乱建的情况，实际拆迁过程中，很可能出现由于农民不配合而拆不动的难题。
“然而这些方式的效率很低，也存着诸多隐患。但是农民本身可能由于对未来看不清楚或者其他原因，会拒绝参与到这样一个大趋势当中，宁愿守着当前的那一点微利。”李宇嘉认为，应当让农民看到，相对于以往的“瓦片经济”，通过全盘规划在集体建设用地上建租赁房，并配套公共设施，会是一个多赢的结果，不仅会提高他们的租金收入，也可以使收入更稳定，这样农民才会对试点比较支持。
“瓦片经济”，指的就是在城市和农村的城乡结合区域，老百姓(603883,股吧)通过出租房屋，维持生计的一种经济方式。由于多为各家各户老百姓在自己院子里增盖一些瓦片房对外出租，赚取租金养家糊口，俗称“吃瓦片”，因而这种做法又被叫“瓦片经济”。
应关注拆迁成本和社区规划
目前公开表态会在集体建设用地建租赁房方面进行探索的开发商并不太多。
上海（楼盘）证券报报道称，绿地控股(600606,股吧)董事长张玉良称，对于租赁住房市场是个好事儿，有利于降低租房的成本。“如果在集体建设用地方面有机会，我们也一定会参与。”
如果开发商的确想要参与此类试点，需要仔细研究三个内容：一，此类土地主要分布在什么区位；二，投资此类土地有什么要求；三，后续项目建成后如何经营。
“参与此类尤其要关注拆迁的成本以及此类区域的社区规划，否则土地部门和城市规划部门扯皮，会造成最后的很多负担需要房企承担。”至于建成项目后如何经营，按照当前政策的规定，农村集体经济组织是有权利参与经营的，所以预计实际情况是，农村集体经济组织入股，进而分享每年从租金收入中的红利，而具体的经营则可能是房企本身或房企委托具体的专业公司进行。
记者还试图联系几家长租公寓运营商，其中自如的相关负责人表示，在政策允许的情况下，自如愿意参与到集体建设用地建租赁房的过程中，因为租赁的市场需求很大，这样的试点有利于增加租赁房源的供给。
“对长租公寓的运营能力，会是外来机构参与集体建设用地建租赁房试点的重要筹码。”
开发商区域经营策略需调整
在国土资源部和住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》后，中指研究院向法治周末记者发来了题为《集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化》的报告。其中提到，这次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变化，亦会重塑中国传统的居住模式，开发商必须认清这些变化和背后的逻辑，更积极的进行经营策略的调整。
“以往房屋增值、房屋产权带来的权益、租金上涨等因素，都会迫使人们不得不通过购买房屋来实现居住目标。”中指研究院分析表示，这种情况正在并终将发生改变，此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了土地供应渠道，加之方案中明确提到“探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行”，意味着从供应端和运营端都有望明显降低租赁住房运营成本，保障租金水平的适中性和稳定。
据此，中指研究院预测，如果有充分的、规模庞大的集体建设用地进入市场，大规模的租赁房源供应、更具市场适应性的租金水平，有望让刚需住房群体深化对于长期租住房屋的积极预期，有效分流短期市场化的需求压力。
“对于开发商来说，在近郊、远郊乃至核心城市外溢区域开发的刚需项目，未来也会面临更多周边租赁项目的竞争，部分刚需被分流的格局在所难免，需要对这些区域的经营策略有所调整。”中指研究院建议，面对同区域的商品住宅用地投资机会时，开发商的算账模式亦需要调整，要综合考虑周边集体用地的地租、开发成本、预期房租等因素测算对商品住宅的影响，进而作出合理的地价预判与投资决策。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
