[摘要] 参与测评的287个城市中,房地产风险倒数前三的分别是深圳、北京和上海,另外,广州、杭州、南京等重要的一二线城市其房地产市场的风险也较低。相对而言,部分三四线城市的风险度显然更值得关注。风险度前50强几乎都被三四线城市占据,拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求
风险倒挂原因何在
风险前50名中并没有一线二线城市,而且呈现出越是一线城市风险程度越低,这种倒挂现象其实并非空穴来风。
从市场供应角度看,一线城市不存在过剩问题;从土地、人口规模对比来看,一线城市人口密度偏高,而由于城区面积大多狭小,因此其人均可占有土地居住面积在的排名普遍靠后。
从房价角度看,一线城市虽然经济发展水平普遍较高,但由于多年以来房价增速相对更快,因此从房价收入比层面上看一线城市确实偏高,但考虑到其激烈的市场供求矛盾,高房价所带来的风险仍然是可控的。
近年来,随着经济的发展以及大环境的变化,中国城市之间房地产开发水平差异缩小。现在,很多开发商往三四线城市转移,就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市,投资开发几千万到几个亿的项目,当地政府十分热情,“关系好处、风险很低、房价稳涨”常被称为3个明显的优势。
个别三线城市风险主要表现在供求关系上,随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨,一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来,但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑,这些城市未来风险正集中展现。
实际上,在当初或许是优势,但随着盲目以及不规范的开发环境的发展,三四线城市的优势便隐藏起来,劣势则占了上风。当这种劣势积聚到一定程度,其风险甚至高于一二线城市。
四线城市则是由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力,未来发展风险巨大。“它和二三线城市差别就是人口密度比较小,所以这个指标相对来说比较居前,导致地广人稀,土地供应多,供求关系失衡,供求关系逆转。在这样的情况下,这些城市当中如果大规模地做房地产开发风险是非常大的。”丁祖昱同时强调,这不是讲四线城市不需要房地产开发,四线城市的进入还是要非常谨慎的,在这些城市当中,有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市的风险
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